Mis geen enkele tip!

Schrijf in op onze nieuwsbrief

Je gegevens zijn veilig bij ons, je kan op elk moment terug uitschrijven

Volg ons hier:

De boerenjaren zijn voorbij op de vastgoedmarkt!

10 oktober 2022 | Ik zoek een woning

Wat is er precies aan de hand?

Ongeveer een jaar geleden hadden makelaars een potentiële koper wellicht gek verklaard als die om een extra bezoekje vroeg of simpelweg wat bedenktijd. “Het was de dag zelf beslissen, of te laat zijn”, zegt Pieter Allegaert – sales director Century21. Zo’n vaart loopt het vandaag lang niet meer op kijkdagen. “Het aantal bezoekers is ongeveer gehalveerd, er is als koper weer wat ademruimte om te beslissen en om je huiswerk te maken.”

De afkoeling op de vastgoedmarkt is al sinds begin dit jaar voorzichtig ingezet, maar is vooral de voorbije maanden erg zichtbaar geworden. In de eerste acht maanden van dit jaar werden ongeveer 20 procent minder woonleningen aangegaan dan in dezelfde periode vorig jaar, blijkt uit cijfers van de Nationale Bank. Vooral in de zomermaanden juni, juli en augustus werden amper woonleningen aangegaan: 77.015 om precies te zijn, het laagste cijfer sinds de financiële crisis in 2008.

Voor de tweede helft van het jaar zouden de vastgoedprijzen lichtjes kunnen dalen, zegt Allegaert, een kentering na een lange periode van stevige groei. In twee op de drie gemeenten is de prijs van een huis zelfs zo fors gestegen dat een doorsneegezin meer dan een derde van zijn inkomen – vaak als veilig plafond gehanteerd voor een woonlening – nodig heeft om een krediet af te lossen, zo blijkt uit een analyse van De Tijd. Eerder dan van een afkoeling, zou je dus kunnen spreken van een normalisering.

Zijn woningen minder betaalbaar?

Wie vandaag een hypothecair krediet aangaat met een looptijd van twintig jaar, kijkt vandaag gemiddeld tegen bijna 3 procent aan. Begin dit jaar was dat nog slechts 1,4 procent. Dat tast de leencapaciteit van kopers enorm aan uiteraard. Die leencapaciteit is met zo’n 10 à 15 procent gezakt, terwijl de prijzen voorlopig dus eerder stagneren.

Die mismatch is voor een deel een psychologische kwestie. Iemand die nu wil verkopen, zal misschien geneigd zijn om te vergelijken met de prijs die een van zijn buren recent heeft gekregen. De markt is veranderd, maar de mentale knop omdraaien duurt bij een verkoper soms een aantal maanden. Verkopers moeten dus echt dringend bewust worden van die evolutie, sommigen denken nog steeds dat elke woning direct verkocht raakt (wat nu dus niet langer het geval is).

In de praktijk ontstaat er echter een grote kloof tussen de woningen die energiezuinig zijn, en de woningen die aan een stevige renovatie toe zijn. Een EPC-score werd vroeger aanzien als een noodzakelijk kwaad. Nu wordt dat heel nauwlettend bestudeerd, én is het door de energiecrisis zelfs het allereerste wat kopers vragen bij een bezoekdag.

Wie vanaf 2023 een huis koopt met een label E of F moet in Vlaanderen binnen de vijf jaar naar een label D gaan. De kostprijs van zo’n renovatie loopt toch al snel tegen de 50.000 à 80.000 euro aan. Vooral jongeren, alleenstaanden of mensen uit de lagere middenklasse zouden daar wel eens de dupe van kunnen zijn.

Zijn er verschillen tussen woonhuizen en appartementen?

Als kopers de renovatiekosten beginnen incalculeren, zou je op het eerste gezicht verwachten dat vooral de eengezinswoningen sterk aangetast zullen zijn. Bijna de helft van die woningen heeft in Vlaanderen momenteel een EPC-score E of F, terwijl dat bij appartementen eerder rond de 15 procent schommelt.

Toch bleek uit de recentste Statbel-cijfers dat de prijsgroei bij appartementen in de eerste jaarhelft minder groot was dan bij woonhuizen. Appartementen zijn traditioneel meer een markt van investeerders. De bevriezing van de huurindexering bij niet-energiezuinige woningen heeft voor onzekerheid gezorgd.

De afkoeling zet zich dus overal door. Ook in de Ardense gemeenten die doorgaans bijzonder populair zijn bij de kopers van tweede verblijven, is de koophonger afgezwakt, toont een analyse van de Federatie van het Notariaat (Fednot). In de eerste jaarhelft daalde het aantal transacties met 11,7 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2021.

De boerenjaren op de vastgoedmarkt zijn dus voorbij, al is er misschien wel één lichtpuntje. “We evolueren van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt”, zegt Allegaert. “Je hoeft je als koper dus niet per se te laten afschrikken door de stijgende rentes, want je kan momenteel als koper ook iets meer op je strepen staan en onderhandelen.”

Ook vastgoedplannen in de nabije toekomst?
Twijfel je over de timing van de verkoop van je eigendom?
Heb je dringend een EPC-attest nodig?


WIJ HELPEN JE MET PLEZIER!
Contacteer ons vrijblijvend via info@century21vastgoed.be of 09/242.06.60