In de tweede helft van dit jaar wordt naar verwachting een neerwaartse druk op de huizenprijzen waargenomen, met een geprognosticeerde daling van ongeveer 3%.
Hoewel de vastgoedmarkt tot op heden profiteerde van de loonindexering en een verlenging van de leentermijnen, blijken deze factoren ontoereikend te zijn om de impact van stijgende rentetarieven te neutraliseren. Een verlenging van de verkooptijden wijst op een naderende verandering in de prijstrend. Opmerkelijk is dat uit een recente enquête van ING blijkt dat de helft van de Belgen gelooft dat vastgoedprijzen nooit zullen dalen in ons land.
Bovendien heeft bijna één op de drie Belgen aangegeven dat ze in de komende 12 maanden van plan zijn te investeren in het verbeteren van de energie-efficiëntie van hun woningen, zowel om hun energiekosten te verlagen als om de waarde van hun vastgoed te verhogen. Niettemin blijkt uit de meest recente notarisbarometer dat de daling van de huizenprijzen in België bescheiden is geweest, met een lichte afname van 0,3% in de eerste helft van 2023 in vergelijking met het gemiddelde van 2022. Deze daling deed zich voornamelijk voor in de Waalse en Brusselse vastgoedmarkten, terwijl Vlaanderen een continuering van de gemiddelde prijsstijging heeft ervaren.
De prijsontwikkeling beïnvloed door het type woningen
Het is essentieel op te merken dat de prijsontwikkeling ook sterk wordt beïnvloed door het type woningen dat wordt verkocht. Een toename van de verkoop van duurdere woningen kan de gemiddelde prijs opdrijven, maar dit impliceert niet noodzakelijkerwijs een stijging in de waarde van alle huizen. Dit fenomeen is momenteel bijzonder uitgesproken, vooral in Vlaanderen, en kan worden toegeschreven aan de invoering van de renovatieplicht, waardoor de verkoop van energieverslindende woningen afneemt. Hierdoor stijgt de gemiddelde prijs, hoewel de prijzen van vergelijkbare woningen mogelijk niet zijn gestegen.
De druk op de prijzen neemt toe
Er zijn aanwijzingen dat de druk op de prijzen toeneemt, en de scherpe stijging van de verkooptijden suggereert dat een omkering van de prijstrend in het verschiet ligt. Bovendien wordt verwacht dat een verdere lichte stijging van de rente de markt verder zal belasten. Volgens de rentebarometer van Immotheker Finotheker schommelt de huidige vaste rentevoet voor leningen met een looptijd van 20 jaar momenteel rond de 3,5% op de Belgische markt, met een mogelijke toename in de komende maanden, gevolgd door stabilisatie tegen het einde van het jaar. In het licht van deze sterke stijging van de rentetarieven, is het aannemelijk dat de huizenprijzen in de tweede helft van 2023 met een gemiddelde van 3% zullen dalen, voordat er mogelijk een voorzichtig herstel plaatsvindt in 2024.
Verminderde leencapaciteit
Om de impact van de stijgende rentetarieven op te vangen, kiezen steeds meer mensen voor langere looptijden van hypotheken. De gemiddelde looptijd van nieuwe hypotheken bij ING is gestegen van 18,9 jaar in 2021 naar 19,8 jaar in 2022, en deze trend zet zich voort in de eerste helft van 2023. Desondanks is het belangrijk op te merken dat deze verlenging van de looptijd slechts gedeeltelijk in staat is om de effecten van de stijgende rente volledig te compenseren. De vaste rente op leningen met een looptijd van 25 jaar is sinds begin 2022 gestegen van 1,5% naar 3,5%, wat resulteert in een daling van de leencapaciteit met ongeveer 19%, zelfs met de stijging van de lonen in overweging genomen. Dit vertaalt zich in een verminderde leencapaciteit van ongeveer 11%.
Toch blijft Belgische vastgoedmarkt stabiel
Niettemin blijft de Belgische vastgoedmarkt volgens de OESO een van de meest stabiele ter wereld. In vergelijking met landen als Duitsland, Nederland en Frankrijk, waar de prijzen van bestaande koopwoningen respectievelijk 9,9%, 3,9% en 1,7% onder hun piekniveau in het eerste kwartaal van 2023 lagen, presteert de Belgische vastgoedmarkt relatief goed. België heeft ook in de afgelopen decennia een opmerkelijke stabiliteit aangetoond, met huizenprijzen die slechts in twee van die jaren zijn gedaald sinds 1990, in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland, Frankrijk en Nederland waar prijsdalingen veel frequenter zijn voorgekomen.
Het sterke geloof van Belgen in het bezit van een eigen huis heeft een stabiliserend effect op de markt. Uit een recente enquête van ING blijkt dat 8 op de 10 Belgen verwachten dat de vastgoedprijzen het komende jaar opnieuw zullen stijgen, waarbij 51% van hen zelfs gelooft dat prijsdalingen nooit zullen plaatsvinden in ons land. Ondanks de stijgende rentetarieven en strengere regelgeving wordt vastgoed nog steeds beschouwd als een veilige en gezonde investering door de meeste Belgen, wat een belangrijke factor is voor stabiliteit.
Energiebesparende renovaties
Bijna één op de drie Belgen geeft aan dat energiebesparingen hun motivatie zijn om hun woning te renoveren in de komende 12 maanden. Voornamelijk om kosten te besparen op hun energierekeningen. Overheidspremies en toekomstige regelgeving zouden ook meer dan een kwart van de mensen kunnen stimuleren om renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Financiële beperkingen vormen echter het grootste obstakel voor renovaties, zoals aangegeven door 26% van de respondenten.